In questo primo contributo in tema di sfratti parleremo delle tempistiche occorrenti per ottenere l’esecuzione di uno sfratto.
I proprietari/locatori, infatti, spesso non sono consapevoli e sottovalutano la durata effettiva di uno sfratto, prima di arrivare all’effettiva liberazione dell’immobile.
In queste righe proveremo, quindi, a dare una quantificazione di massima di ogni fase di una procedura di sfratto, al fine di ottenere la tempistica totale.
- FASE DI CONVALIDA.
Come prima cosa bisogna ottenere il provvedimento di convalida dello sfratto, ossia il provvedimento dell’autorità giudiziaria che ordina all’inquilino di lasciare l’immobile. Al fine di ottenere detta convalida bisogna notificare l’intimazione di sfratto, con citazione per la convalida.
Questo atto darà inizio alla procedura di sfratto in Tribunale.
Dal momento della notificazione dell’intimazione di sfratto al momento della convalida effettiva, può passare un periodo di tempo che può variare tra i 2 ed i 7 mesi.
Come mai una forbice così ampia? A causa di una serie di variabili:
- perfezionamento o meno della notifica al primo tentativo;
- consegna materiale dell’atto nelle mani del conduttore, oppure no;
- presenza o meno del conduttore all’udienza di convalida;
- in caso di sfratto per morosità (e solo per le locazioni ad uso abitativo), concessione o meno del termine di grazia (di mesi 3).
Risolte queste variabili, salvo ulteriori imprevisti, saremo riusciti finalmente ad ottenere da parte del Tribunale il provvedimento di convalida.
- IL PRECETTO PER RILASCIO.
Il provvedimento di convalida ordina al conduttore di lasciare l’immobile, ma posticipa l’esecuzione a non prima di 60 giorni dal giorno del provvedimento stesso: ciò significa che dal giorno della pronuncia da parte del Tribunale, il proprietario dovrà aspettare ulteriori 60 giorni, prima di notificare il precetto per rilascio (e che, per converso, il conduttore ha 60 giorni per trovare una nuova sistemazione).
Trascorsi questi due mesi il proprietario potrà, a questo punto, notificare il precetto per rilascio: questo atto altro non è che un preavviso al conduttore, di lasciare spontaneamente l’immobile entro 10 giorni dalla notifica; in mancanza di rilascio spontaneo si procederà ulteriormente con l’esecuzione forzata.
La durata di questa seconda fase, calcolati i 60 giorni sopra descritti, ed aggiunti i tempi per il perfezionamento della notifica, può essere stimata in circa 3 mesi.
- FASE ESECUTIVA.
Notificato il precetto si passa alla fase esecutiva vera e propria.
Questa fase è scandita dalla notifica di tre atti:
- il preavviso di sloggio: l’Ufficiale Giudiziario preavvisa il debitore del fatto che in una determinata data si recherà presso l’abitazione per eseguire lo sfratto;
- se il conduttore/inquilino non lascia l’immobile, avviene il primo tentativo di esecuzione, ancora bonario: nel giorno indicato nel preavviso di sloggio l’Ufficiale Giudiziario, infatti, si reca da solo (questa la prassi degli Ufficiali Giudiziari di Genova) presso l’immobile, ma se l’inquilino si rifiuta di lasciare l’immobile, l’esecuzione viene rinviata ad una data successiva;
- infine, salvo casi particolari o imprevisti, si realizza il secondo tentativo di esecuzione: questa volta l’Ufficiale Giudiziario si reca presso l’abitazione con la forza pubblica (Polizia o Carabinieri in genere) e con un fabbro, e l’inquilino viene fatto sloggiare, anche contro la propria volontà nel caso in cui faccia resistenza.
È solo in questo momento che il proprietario riacquista il vero e proprio possesso dell’immobile.
Va detto, infine, che in alcuni casi particolari è possibile che l’inquilino abbia diritto a più tempo rispetto alle regole ordinarie, ma non ci addentreremo oggi in questo argomento, soffermandoci solamente sulle regole generali.
Questa terza fase esecutiva dura in genere 3/4 mesi, a seconda della disponibilità dell’Ufficiale Giudiziario e della forza pubblica a presenziare.
Va detto che negli ultimi anni il crescente numero di procedure di sfratto ha intasato non poco il calendario degli Ufficiali Giudiziari, pertanto può capitare che vi siano ulteriori ritardi.
Quindi, in conclusione, vista la durata delle tre fasi, possiamo notare che una procedura di sfratto prende non poco tempo: a voler essere fortunati 6/7 mesi, nei casi peggiori anche 12/13 mesi!
È saggio, quindi, che i proprietari tengano bene a mente queste tempistiche, in quanto il periodo perso per eseguire uno sfratto spesso corrisponde a mesi senza incassare l’affitto: un danno non da poco!
Come ovviare a questo problema? Il miglior CONSIGLIO che posso dare ai proprietari è di richiedere una fideiussione quale garanzia del pagamento dei canoni: ad oggi è la miglior forma di tutela economica, in caso di morosità o di danni.
Che la procedura di sfratto duri molto o duri poco, infatti, il proprietario verrà risarcito (entro i limiti della garanzia, ovviamente).
Suggerisco caldamente, infine, di non dormire su queste situazioni, ed in caso di dubbio di chiedere al Vostro legale di fiducia: noi siamo qui per ogni informazione ed approfondimento del caso, ricordandovi che prevenire è meglio che curare.