La ripartenza delle attività commerciali ha portato alla ribalta un problema molto attuale ed altrettanto delicato: quello relativo ai canoni di affitto derivanti da locazioni di tipo commerciale.
Sono tantissime le attività che, purtroppo, hanno dovuto tener chiuso “i battenti” in questi mesi, e la situazione di certo non è ancora tornata alla normalità, con una ripartenza che sicuramente sarà lenta.
Risulta difficilissimo, in questo panorama, far quadrare i conti, tra spese, tasse, utenze stipendi e…. canoni di locazione.
In queste settimane ho ricevuto parecchie richieste di parere sul punto, sia da parte di conduttori che da parte dei locatori.
La risposta è tutt’altro che semplice, in quanto i DPCM poco hanno detto sul punto, e molte sono le ipotesi e tesi giuridiche che si stanno susseguendo nelle varie riviste giuridiche o nei siti specializzati.
Cercheremo, in questa sede, di riassumerle brevemente.
Una prima di corrente di pensiero ruota attorno al concetto di “impossibilità della prestazione”: se avete letto il mio precedente articolo in tema di matrimoni (https://www.thelawyertheory.it/2020/05/08/covid19-matrimoni-e-caparre-come-comportarsi/) sapete che in caso di impossibilità della prestazione per causa non imputabile al debitore, il diritto a pretendere la controprestazione viene meno.
Questa teoria sosterrebbe, quindi, che:
- visto che il “negozio” non poteva essere aperto a causa dell’emergenza sanitaria (un’impossibilità oggettiva dettata dal divieto assoluto di apertura);
- e visto che è venuto meno lo scopo del contratto, che è l’esercizio dell’attività commerciale;
il conduttore avrebbe diritto a sospendere il pagamento del canone.
Una seconda opposta corrente, invece, muovendo dal fatto che:
- la normativa non ha disposto alcuna sospensione dei pagamenti dei canoni di locazione;
- l’art. 65 del Decreto “Cura Italia” ha riconosciuto ai soggetti esercenti attività d’impresa un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione per il mese di marzo 2020; confermando quindi, al contrario, la debenza dei canoni di locazione;
- gli immobili sono sempre rimasti nella disponibilità dei conduttori;
propende, invece, per la possibilità di pretendere in toto il pagamento dei canoni di locazione.
Personalmente propenderei per la seconda ipotesi, molto più convincente dal punto di vista strettamente giuridico.
Ma ciò non esaurisce, a mio avviso, la questione.
Un ulteriore e fondamentale aspetto da tenere in considerazione nella valutazione di queste questioni giuridiche è, infatti, quello inerente la c.d. “buona fede contrattuale”, ossia l’obbligo (normativamente stabilito) per entrambe le parti di “comportarsi secondo le regole della correttezza” ed “eseguire il contratto secondo buona fede”.
Tale elemento appare particolarmente importante nell’ambito del contesto sociale in cui ci troviamo in questi giorni: il conduttore, infatti, ha tutte le ragioni per far valere i problemi economici derivanti dalla chiusura; ma ciò vale anche per il locatore, il quale continua a sostenere tutti i costi fissi del caso, come ad esempio il pagamento della tassa di proprietà, e molto altro.
“Impuntarsi” nell’esigere l’intero canone di locazione o, al contrario, nel volerlo azzerare completamente, non rientra sicuramente nei canoni sopra descritti, essendo del tutto contrario al concetto di solidarietà sociale.
In questo caso, pertanto, più che di CONSIGLIO sul trovare un accordo, ritengo che ci sia un vero e proprio ONERE sul tentare di accordarsi: ciò nell’ottica di dimostrare alla propria controparte contrattuale (ma anche ad un ipotetico Giudice) la propria buona fede e disponibilità.
Anche perché, ad oggi, non è dato neanche capire quale orientamento potranno prendere i Tribunali (a Genova, infatti, le udienze degli sfratti non vengono celebrate, e bisognerà aspettare settembre per vedere, forse, le prime decisioni).
In conclusione, risulta molto più semplice ed economicamente vantaggiosa la strada del negoziato, che tra l’altro potenzialmente potrebbe costare meno rispetto all’intraprendere una procedura di sfratto, con tutte le opposizioni e le lunghe tempistiche del caso.
Noi, come sempre, rimaniamo a Vostra disposizione.